近来，有媒体报道“青岛某业主购买了一套110.25平方米的住所，到手却发现套内面积只需60多平方米”，使得产品房公摊面积的存废争议复兴
近来，有媒体报道“青岛某业主购买了一套110.25平方米的住所，到手却发现套内面积只需60多平方米”，使得产品房公摊面积的存废争议复兴
近来，有媒体报道“青岛某业主购买了一套110.25平方米的住所，到手却发现套内面积只需60多平方米”，使得产品房公摊面积的存废争议复兴。公摊所引发的问题，无法简略地经过撤销公摊处理，关键是要在出售的全流程中做到公摊面积通明揭露。事实上，精确发表公摊面积是现行法规的清晰要求，遵循于产品房出售的全流程。在订约环节， 1995年施行的《产品房出售面积核算及共用修建面积分摊规矩》（试行）规矩，产品房生意所签定的产品房购销合同中，应载明购房者所置办的产品房的修建面积，并注明该产品房的套内修建面积（实得修建面积）及应合理分摊的共用修建面积。该文件也对套内修建面积和公摊面积的核算，包含墙体的处理，有详尽的规矩。2001年6月1日施行的《产品房出售办理方法》在清晰产品房出售能够按套（单元）计价，也能够按套内修建面积或许修建面积计价的一同，要求“按套（单元）计价或许按套内修建面积计价的，产品房生意合同中应当注明修建面积和分摊的共有修建面积”；“按修建面积计价的，当事人应当在合同中约好套内修建面积和分摊的共有修建面积”。1995版《产品房购销合同演示文本》、2000年版和2014年版《产品房生意合同演示文本》，也均要求合同中清晰公摊面积。产品房交给时，假如实践面积（包含公摊面积）与合同的约好不一同，要依照合同约好和法令规矩进行处理。《产品房出售办理方法》第34条第1款要求开发企业在产品房交给使用前按项目托付具有房产测绘资历的单位施行测绘。该《方法》第19条、20条、21条对实测面积（挂号面积）与约好面积不一同时的处理和职责承当作了清晰规矩。这些规矩在产品房生意合同演示合同文本中也有所表现。现行法令一同对产品房出售广告和出售现场的信息公示，作了清晰规矩。例如，2009年施行的《成都市产品房出售现场信息发表办理方法》要求在出售现场公示“每套产品房修建面积（含套内修建面积、公摊面积）”。依照最高院2020年修订的《关于审理产品房生意合同胶葛案件适用法令若干问题的解说》第3条，即便公摊面积未写入合同，仅在产品房的出售广告和宣扬材料中表现，因其归于对产品房开发规划范围内的房子及相关设备所作的阐明和许诺，并对产品房生意合同的缔结以及房子价格确实定有严重影响，亦应当为合同内容，当事人违背的，应当承当违约职责。回到青岛业主的故事。假如开发企业一开始就依照法令规矩清晰奉告修建面积中公摊的份额和套内面积，并在合同中清晰约好，交房时的实测面积与奉告和约好的面积一同，或许虽有差错，但面积差错比绝对值在法令答应范围内（《产品房出售办理方法》第20条规矩的3％以内（含3％）），或许有关的胶葛就不会呈现了。当然，开发企业作为生产者和出售者，有义务向购房者阐明修建面积、套内面积、公摊面积的意义和丈量标准，包含墙面计入面积的规矩。公摊面积上热搜现已不是第一次了。尽管《产品房出售办理方法》清晰规矩“产品房出售能够按套（单元）计价，也能够按套内修建面积或许修建面积计价”，可是，只需一有风吹草动，例如2019年住建部揭露征求意见的《住所项目标准（征求意见稿）》的第2.4.6提到了“住所修建应以套内使用面积进行买卖”，大众就会进行多种解读，并且“撤销公摊”的解读尤为受欢迎。这种现象阐明，社会大众对触及切身利益的产品房公摊面积高度重视。《产品房出售面积核算及共用修建面积分摊规矩》（试行）中罗列的需求购房者分摊的共用修建面积包含：（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值勤警卫室以及其他功能上为整栋修建服务的公共用房和办理用房修建面积；（2）套（单元）与共用修建空间之间的分隔墙以及外墙（包含山墙）墙体水平投影面积的一半。这些共用修建部分，归于修建物区别一切中的共有部分，是一种不可或缺的客观存在。《民法典》第273条要求业主转让修建物内的住所、经营性用房，其对共有部分享有的共有和一同办理的权力同时转让。开发商在出售产品（包含产品房现售和产品房预售）时，也有必要把共有部分和专有部分一同转让给购房人。在客观上无法撤销公摊（共有部分）时，或许立法和规制的要点应该放在要求开发企业在出售的整个流程做好公摊面积的公示，真正使购房人买得理解，买得定心。（作者系北京大学法学院教授）发于2022.8.29总第1058期《我国新闻周刊》杂志杂志标题：产品房公摊面积应做到通明揭露作者：楼建波